“宇宙中心”的龙华今年迎来推盘高潮期，据数据统计，龙华已备案的新房库存约6000-7000套，成交深圳新盘今年库存最大的区。
今年以来，龙华的新房市场，像极了去年下半年光明的市场，新盘扎堆入市。
截止6月份，龙华的新盘（清湖地铁口以南）就有12个在售和待售新盘。
即将入市4个新盘中海学仕里，中海闻华里，深铁珑境，保利龙誉花园，
其中中海学仕里呼声最高。点击链接看踩盘报告：倒挂6万+！中海学仕里预定龙华网红盘，谁同意，谁反对？
另一个关注度较高的项目，那就是中海闻华里。
有两点:
1、地处龙华配套最完善的区域；
2、上一个新盘入市价是均价9万/㎡，中海闻华里毛坯均价6.98万/㎡，哪怕带装修7.38万/㎡，价差也有1.6万/㎡。
而且上一次红山新盘7万的时候，还是4年前。2018年10月入市的安宏基天曜，毛坯7.1万/㎡，比中海闻华里稍高。
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配套解析
先说配套。
出行上，闻华里夹在4号线红山站和上塘站之间。其中距离4号线上塘站最近，步行约900米左右，其次是4号线红山站步行约1公里。
需要自驾出行的，1.5公里范围内分布有新区大道、人民路、福龙路、龙华大道、布龙路等城市主干道。
由于地处上塘红山，中海闻华里的配套是龙华目前最完善的片区之一。
中海闻华里自身配建商业约2000㎡，斜对面是红山天虹购物中心，距离片区在建的Costco环球商业中心步行约100米，近距离能满足自身的购物休闲需求。
此外，周边1.5公里范围内还分布有玖钻商业中心、红山6979商业中心、莱蒙领尚沃尔玛、1866佐邻荟，AT MALL上塘荟等多个优质集中式商业中心/街区。
不得不感叹，商业卷上天了。
教育这块，锋哥查看龙华区招生学区划分，一路之隔是9年制的龙华实验学校，教育水平不算最好，但也不差。
公建配套上，从闻华里出发，行走1公里能到龙华四馆（图书馆、美术馆、演艺馆、展览馆）步行约1公里左右，离简上体育综合体步行约750米，较好的满足居民文体娱乐。
总体看，闻华里的配套足够优秀，南邻红山商圈、北邻上塘商圈；西侧自然景观资源丰富，具有一定宜居属性；配套都是所见即所得，不需要时间兑现。
未来随着新华医院、广州医科大学深圳医院，及在建住宅和商业项目的落地，片区配套能级将在短期内获得大幅提升。
产品优缺点
锋哥来到项目现场，发现已出地面多层。
根据项目规划，中海闻华里将建设5栋建筑，包括1-4栋的住宅，5栋的幼儿园，以及部分商业。
共规划1692户，其中住宅产品又分为三种类型产品：
商品房共708户，套内建面＜90㎡以下的共590户；
全年自持租赁住房644户，户型建面＜70㎡；
安居房340户，其中有256户户型建面＜70㎡；
可售商品房位于1栋1单元、2栋、3栋。
闻华里产品户型面积约为84-116㎡3-4房，带装修交付。
目前户型图已经公示，共有三个面积段分别为84㎡、95㎡、116㎡。
户型设计延续了中海一贯的传统：
84㎡户型优点，整体上是大面宽、短进深的设计，因此3个卧室采光面大。
但缺点是没有两个卫生间，虽然是多分离式卫生间设计，但对于三世同堂家庭来说卫生间的使用略显紧张。而且空间紧凑，两个次卧面积较小。
95㎡的户型虽然是3房2厅2卫，但相比以往89㎡的标准3房，使用率低了不少，对打算低预算上车的客户来说可能不太友好。
116㎡四房，从建面与功能间配比，使用率也有些偏低。户型设计上没什么槽点，但也没有特别突出的亮点。
楼层朝向上，闻华里周边都是高层建筑密集，视线会受到遮挡。东侧虽然有些开阔，但东侧面貌属于老城区，较为一般，同时东侧紧邻主干道和地铁4/6号线高架，会受到噪音影响。
锋评
总体上看，中海闻华里更适合居住为主的客户。
价格上，按照最高装修价格来看，预计中海闻华里带装修的均价最高不超过73800元/㎡，比隔壁的龙光玖悦台的均价便宜约1.6万/㎡。
对比二手房，周边有卓越皇后道、星河传奇、中航天逸等商品住宅小区，这些小区的二手指导均价是7.29万。
其中，卓越皇后道88㎡3房成交价8.1万/㎡;
星河传奇86㎡4房成交价9.3万/㎡;
中航天逸132㎡4房成交价8.3万/㎡。
因此，不管是对比之前入市的新房，还是周边二手房，价差是1万/㎡以上。对比不少价格倒挂的新房，优势并不大。
但对比其他龙华新盘，中海闻华里地处龙华配套最完善、宜居的区域，基本上买了就可以直接享受。何况，价格相比二手房还是有优势，对于预算能力不高的买房人，还是可以购入。
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